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业委会能代表业主起诉吗? “谁主张谁举证”证明责任怎么分配?

2018/01/23 08:02 来源:太阳城亚洲官网瓯网 编辑:杨凡 浏览:18193

 

本期说法嘉宾 项军权

一级律师,太阳城亚洲真人娱乐市破产管理人协会会长,太阳城亚洲真人娱乐市律师协会副会长,浙江人民联合律师事务所首席合伙人。

案情简况

太阳城亚洲真人娱乐市某小区房开公司与某银行签订房屋租赁合同,由该银行从2007年8月15日至太阳城娱乐城8月14日承租该小区部分房屋。合同签订后,该银行开始使用承租房屋。后,该小区业主认为银行在使用上述租赁物时侵占了全体业主共有的公共空间,即小区2号楼三层、3号楼三层属于架空设备层的无产权证的部分,遂以业委会的名义向鹿城区人民法院起诉,要求该银行腾空所占用的部分并赔偿原告从2007年8月15日起至该银行腾空之日止的经济损失。同时,该业委会在起诉时提供其近期拍摄的照片作为证据,以证明被告银行在公共空间摆放办公用品及用餐桌椅等侵权事实。

鹿城区人民法院审理认为,该小区2号楼三层和3号楼三层除有登记产权外的面积部分属于架空设备层,根据有关规定,属于全体业主共有,被告某银行侵占上述部分造成损失,应予以赔偿。太阳城娱乐城平台被告侵占时间,原告主张从2007年8月15日,即被告开始使用有关租赁物开始计算。鹿城区人民法院认为,原告没有举证证明被告开始使用租赁物时就开始占用涉案房屋,故应承担举证不能的责任;而从原告提供的照片看,在原告起诉的2015年11月23日开始,被告就已经占用涉案房屋,且原告自认被告已于2016年8月4日搬离该房屋,故认定被告侵占时间为2015年11月23日至2016年8月4日之间的期间。同时,该院委托太阳城亚洲真人娱乐瓯江资产评估有限公司对涉案房屋的租金损失进行鉴定,依据该公司出具的评估报告,判决被告银行支付原告业委会经济损失396550元人民币,并驳回原告其他诉讼请求。

判决书送达后,原被告双方均不服一审判决,向太阳城亚洲真人娱乐市中级人民法院提起上诉。上诉法院审理后认定双方上诉理由依法不能成立,遂作出驳回上诉、维持原判的终审判决。

解析与点评

一、业委会经业主授权可以代表全体业主提起诉讼

业主委员会是依据业主公约或法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生,代表全体业主执行业主大会决议的执行机构,维护全体业主的利益。经业主大会授权,业主委员会代表全体业主行使物权管理权。根据法律规定,业委会具有执行业主大会的决定和决议、召集业主大会会议以及业主大会赋予的其他职责等职权。本案中,该业委会经该小区全体业主的三分之二以上多数授权同意,代表全体业主进行诉讼,以维护全体业主的合法权益的做法,不违反法律法规的规定。在法律实务中,由业主委员会代表全体业主起诉和应诉,也有利于人民法院对群体性、矛盾易激化案件的审理。

二、物权请求权的诉讼时效不适用侵权请求权的规定

现行民事法律规定一般侵权请求权的诉讼时效为三年,而物权请求权的诉讼时效不能按照侵权请求权的规定。一方面,由于物权作为一种所有权,若对返还原物加以时效限制,则不利于对所有权的保护。另一方面,物权请求权针对的往往是持续的侵权行为,只要占用的财产没有返还,物权就一直处于受损害状态。这种侵权行为的起算点很难计算,如果以“受害人知道或者应当知道权利遭受侵害之日起计算”,则很难实现对物权的保护。本案中,双方纠纷属于侵犯物权的纠纷,故法院不支持某银行太阳城娱乐城平台诉讼时效的抗辩理由。

三、“谁主张谁举证”证明责任分配原则的运用

证明责任,又称举证责任,是指作为裁判基础的法律要件事实在作出裁判前处于真伪不明状态时,当事人一方因此而承担的裁判上的不利后果。在民事诉讼中,除几种特殊情形外,大都遵循“谁主张谁举证”的证明责任分配原则。具体来说,凡是主张权利或法律关系存在的当事人,需对产生该权利或法律关系的要件事实负证明责任;凡是主张原来存在的权利或法律关系已经或者应当变更或消灭的当事人,需就存在变更或消灭权利或法律关系的事实负证明责任;凡是主张权利受制的当事人,应当就排除权利行使的事实负证明责任。

本案中,原告业委会无法提供证据证明被告银行从开始使用承租房屋起就占用属于全体业主所有的空间,因此承担举证不能的不利后果。法院的最后判决,体现了民事诉讼证明责任分配原则的合理运用。

四、没有产权证的架空设备层出租需提供其他合法的权属证明以及全体业主同意出租的证明

本案中,法院依据太阳城亚洲真人娱乐瓯江资产评估有限公司对涉案房屋租金的鉴定标准,计算被告银行应当赔偿的损失。由此产生一个问题,涉案房屋属于未办理产权证的架空设备层,能否正常出租呢?律师认为,根据《商品房屋租赁管理办法》《浙江省房屋租赁管理条例》的相关规定,出租房屋须提供房屋所有权证或者其他合法的权属证明,共有房屋的共有人出租房屋,还应当提供其他共有人同意出租的证明。因此,如将本案中没有办理产权证的架空设备层进行出租,出租人除应当提供其他合法的权属证明外,还应当由全体业主共同同意,否则,不能对外出租。

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